Экономика недвижимости.10задач

Задачи для решения

(достаточно решения 10 задач)

Задача№1. Стоимость покупки дома в данный момент составляет 800 тыс. рублей по мнению экспертов через 5 лет этот дом можно будет продать за

1000 тыс. рублей. Что предпочтете Вы: купить дом или положить деньги на

депозит. Текущая ставка процента равна 10%.

Задача№2. Молодожены решили накопить деньги на квартиру стоимостью 18 000 долл. Для этого они ежемесячно откладывают на счет 200 долл. Через сколько лет они накопят необходимую сумму, если ставка годовых 12%?

Задача№3. Какую сумму необходимо поместить на депозит под 10%

годовых, чтобы через 5 лет накопить 600 тыс.рублей на покупку квартиры?

Задача№4. Через 5 лет у Вас есть возможность перекупить бизнес (небольшой завод) за 150 тыс.долл. Какую сумму Вы должны откладывать на счет в банке ежеквартально, чтобы накопить необходимую сумму, если банк предлагает 16% годовых?

Задача №5. Вы уезжаете за границу на два года и сдаете свою квартиру в

аренду за 2000 рублей в месяц, идущих на Ваш счет авансовыми платежами под

12% годовых. Какова текущая стоимость такой аренды?

Задача№6. Для покупки квартиры Вы взяли в кредит 16 000 долл.на 15

лет под 20% годовых. Какими должны быть Ваши годовые платежи по кредиту,

чтобы он был полностью погашен в указанный срок (и кредит, и проценты по

нему).

Задача№7. Владелец кафе предполагает в течении 6 лет получать

ежегодный доход от аренды в сумме 200 тыс.рублей. В конце 6-го года кафе

будет продано за 4000 тыс. рублей. Расходы по ликвидации составляют 5% от

продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень

вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в

уровне риска определяют выбранные оценщиком ставки дисконта для дохода от

аренды и продажи: 8% и 20% соответственно. Определить стоимость кафе.

Задача№8. Определить текущую стоимость совокупного дохода, если

аренда магазина принесет владельцу в течении 3-х лет ежегодный доход в 750

тыс. рублей, а последующие 5 лет ежегодный доход составит 650 тыс. рублей.

Ставка дисконта 10%.

Задача№9. Определить полную стоимость объекта недвижимости,

суммарный взнос и рыночную стоимость, если на участке имеется дом

площадью 2500 квадр. метра, при этом стоимость воспроизводства дома,

включая прямые и косвенные затраты, составляет 50 денежных единиц за

квадратный метр, стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м. – 20

денежных единиц за квадр.метр, стоимость воспроизводства всех сооружений во дворе 10 000 ден. Единиц, общий устранимый физический износ 5000 ден.

единиц, общее неустранимое функциональное устаревание 5000 ден. единиц,

стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж 50 000 ден. единиц. Какой

подход здесь применяется?

Задача№10. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик установил,

что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за 350

000 рублей. После реконструкции отчета по этому объекту оценщик установил,

что чистый операционный доход по нему 85 000 рублей. Требуется определить

общую ставку капитализации.

Задача№11. Сопоставимый объект был продан за 1 млн. рублей. От оцениваемого объекта он имеет пять основных отличий:

уступает оцениваемому на 5% (+5%);

лучше оцениваемого на 7% (-7%);

лучше оцениваемого на 4% (-2%);

уступает оцениваемому на 10% (+10%).

Определить стоимость объекта, предполагая что:

1)отличия не имеют взаимного влияния.

2)отличия оказывают взаимное влияние.

Задача№12. Сопоставимый объект был продан за 100 млн. рублей.

Оцениваемый объект от сопоставимого имеет пять отличий:

уступает оцениваемому на 5%;

уступает оцениваемому на 4,5%;

превосходит оцениваемый на 2,6%

превосходит оцениваемый на 8%.

Определить стоимость объекта ,предполагая ,что:

1)отличия не имеют взаимного влияния.

2)отличия оказывают взаимное влияние.

Задача№13. Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500

тыс.рублей дороже, чем такая же квартира без балкона. Трехкомнатная квартира

с балконом была продана на 490 тыс.рублей дороже, чем такая же без балкона.

Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 тыс. дороже, чем

такая же без балкона.

Определить величину корректировки на наличие балкона.

Задача№14. Объект оценки - двухкомнатная квартира вблизи метро на

четвертом этаже без лифта, с балконом, раздельным санузлом, со спаренным

телефоном. Имеется информация: средняя стоимость двухкомнатной квартиры ,

площадью 70 квадр.метров с телефоном, двумя балконами, совмещенным

санузлом в трех остановках от станции метро составляет Vср = 2,5 млн.рублей.

Корректировочные данные:

дополнительная площадь увеличивает стоимость на 22,5 тыс.рублей за

квадр.метр;

близость от станции метро увеличивает стоимость на 7%;

наличие телефона увеличивает стоимость на 25 тыс.рублей;

раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%;

наличие лифта оценивается в 30 тыс.рублей;

наличие балкона оценивается в 22,5 тыс.рублей.

Определить стоимость двухкомнатной квартиры.

Задача№15. Кредит под залог недвижимости в размере 100 тыс. рублей

предоставлен под 15 % годовых сроком на 5 лет. Определить размер конечной

выплаты.

Задача№16. Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью

затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 480 000 рублей,

полная стоимость воспроизводства здания офиса – 1 500 000 руб., общий износ

здания – 20% восстановительной стоимости.

Задача №17. Офис оценен в 5 млн.долл. На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляла 8,5%. По мнению эксперта –оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис, по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2%. Так как продажа данного объекта в случае необходимости займет некоторое время (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), эксперт- оценщик принимает премию на недостаточную ликвидность в размере 2%.

Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала составляет 5% (1/20). Определить общий коэффициент капитализации кумулятивным методом.

Задача№18. Данные исследования рынка показывают, что цена (В) 1 квадр.метра нежилого помещения в Москве составляет 82,14 долл. Площадь (Х)

этого оцениваемого объекта недвижимости составляет 1738 квадр. метра. В то же время, эксперт-оценщик считает, что оцениваемый объект стоит больше на 4500 долл. из-за своего прекрасного состояния, но на 2250 долл меньше из-за того, что объект расположен в экологически нездоровой зоне. Определите стоимость объекта.

Задача№19. Эксперт-оценщик рассчитал базовую рыночную стоимость

объекта недвижимости, которая составляет 1620 000 рублей. В тоже время

эксперт считает, что хорошее состояние объекта добавляет ему стоимость на

180000руб., неблагоприятный экологический фон снижает стоимость объекта на

3%, близкое расположение к автобусно-троллейбусным остановкам (12

маршрутов) увеличивает стоимость на 5000 руб. Определить стоимость

оцениваемого объекта.

Задача №20. В течении 6 лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 50

тыс.руб., платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14%. В конце 6-го года объект недвижимости будет продан за 500 тыс.руб. Какова

текущая стоимость объекта недвижимости?